Jak na hypotéku? Změny v hypotečních úvěrech pro rok 2014

25. červen 2013

Jak zkomplikuje nový občanský zákoník hypoteční úvěry na rozestavěné stavby?

Reklama

Za méně než půl roku bude platný nový občanský zákoník, který představuje závratné změny v mnoha oborech. Nevyhne se ani oblasti hypotečních úvěrů.

Nejzásadnější je změna chápání staveb, které se od roku 2014 stanou součástí pozemků, na kterých stojí, a nebudou se nadále zapisovat samostatně do katastru nemovitostí. Již tedy nebude možné použít stavbu nacházející se na cizím pozemku jako zástavu.

Řešením je uzavření smlouvy o právu stavby nebo sjednocení vlastnictví. Pohotové jednání je nutné, pokud stavíte nemovitost a čerpáte na ni (nebo chcete čerpat) hypotéku.

Co se v článku dozvíte?

• Co přinese novela 2014?
• Co s rozestavěnou stavbou?
• Zápis stavby do katastru
• Koho se to týká?
• Jaké kroky podniknout?

Můj pozemek, můj dům

V současnosti platí, že pozemek a budova na něm umístěna jsou v právním smyslu dvě samostatné věci. Tento pohled u nás vznikl v roce 1951 a je typický pro právní řády socialistických států.

Dříve platila takzvaná zásada superficies solo cedit, která vychází z myšlenky, že vše, co je pevně spojeno se zemským povrchem, je součástí příslušného pozemku. K tomuto postoji, který je zcela obvyklý ve světě, se znovu kloní i náš nový občanský zákoník.

Ten říká, že pokud bude k 1. 1. 2014 jednotný vlastník stavby a pozemku pod ní, stavba se stane automaticky součástí pozemku a v katastru se sloučí do jedné nemovitosti.

Vlastnictví stavby na cizím pozemku

Pokud jste majitelem stavby na cizím pozemku, nemusíte se obávat, že přijdete o svou střechu nad hlavou ve prospěch vlastníka pozemku, naopak získáte předkupní právo na tento pozemek. Zároveň ale i majitel pozemku získá předkupní právo na vaši stavbu.

To znamená, že bude-li chtít jeden z vás svoji věc (pozemek nebo stavbu) prodat, bude ji muset nejdříve přednostně nabídnout ke koupi druhému. Jestliže tyto záměry nemáte, zůstane vaše stavba zvláštní věcí v právním smyslu. Pokud čerpáte na tuto stavbu hypoteční úvěr, nemělo by se pro Vás nic změnit.

„Pokud však bude věcné právo ke stavbě nebo pozemku zřízeno do 31. 12. 2013, stavba se nestane součástí pozemku, dokud takové právo trvá. Odborná právní veřejnost však zatím není jednotného názoru, zda se toto pravidlo uplatní i v případě, kdy je k pozemku nebo ke stavbě zřízeno zástavní právo. Vývoj názorů proto bude třeba nadále sledovat,“ doplňuje Josef Hlavička, partner advokátní kanceláře Havel, Holásek & Partners.

Co s rozestavěnou stavbou?

Nový zákoník výrazně zkomplikuje poskytování hypotečních úvěrů na rozestavěné stavby, protože od roku 2014 je nebude možné zapsat do katastru nemovitostí.

Bude-li majitel nemovitosti stavět na svém vlastním pozemku, bude stavba k tomuto pozemku automaticky přirůstat. Stavbu na cizím pozemku budete moci postavit pouze na základě takzvaného práva stavby, které vám majitel pozemku musí udělit.

Toto právo má dobu platnosti 99 let a je předmětem zápisu do katastru nemovitostí, takže jej budete moci převést, dědit nebo zatížit zástavním právem, které je nezbytné k uzavření hypotečních úvěrů.

„Nevýhodou tohoto řešení však je jeho časová omezenost vzhledem k tomu, že nemovitost se obvykle užívá dlouhodobě“, říká Josef Hlavička, partner advokátní kanceláře Havel, Holásek & Partners.

Pokud máte v současnosti rozestavěný dům, na který čerpáte, nebo chcete čerpat hypoteční úvěr, je třeba začít podnikat potřebné kroky co nejdříve, abyste neměli od nového roku problém s financováním.

Máte rozestavěný dům? Rychle na katastr!

Podstatný je stav rozestavěnosti vašeho domu. Pokud stavba do konce roku nesplní podmínky pro zápis do katastru (tj. obvodové stěny alespoň do výše 1. nadzemního podlaží), nedojde ke vzniku samostatné stavby a po 1. lednu 2014 se stavba stane součástí pozemku.

Jestliže bude stavba splňovat podmínku pro zápis do katastru, ale přesto k němu nedojde z důvodu zdržení na katastrálním úřadu, nebo vaší vlastní vinou, vzniknou vám mnohé komplikace. V novém roce budete muset dokazovat, že stavba vznikla ještě podle starých předpisů a že se tedy nemá stát součástí pozemku.

Katastr po vás bude pravděpodobně požadovat smlouvu s majitelem pozemku, stavební povolení a prohlášení o stavu rozestavěnosti stavby k 1. 1. 2014.

„Se změnami provedenými novým občanským zákoníkem je nutné provést i změny v katastrálním řízení. Z tohoto důvodu jsou nyní v legislativním procesu nový zákon o katastru nemovitostí (který je aktuálně připraven k projednání v Senátu Parlamentu České republiky) a katastrální vyhláška, které upraví konkrétní detailnější požadavky na zápis nových skutečností po 1. 1. 2014 do katastru nemovitostí“, uvádí Josef Hlavička, partner advokátní kanceláře Havel, Holásek & Partners. Jestliže nebude stavba z jakéhokoliv důvodu zapsána v katastru, nebude ji stavebník moci zastavit bance, čímž bude ohroženo čerpání hypotečního úvěru.

„Tato situace samozřejmě není neřešitelná. Je možné například zřídit právo stavby a úvěr získat jeho zástavou nebo můžete zastavit jinou nemovitost. Ale zajištění stavebním právem bude pro banku rizikovější než zajištění nemovitostí, která má stejného majitele jako pozemek,“ vysvětluje Jan Bureš, odborník na hypoteční úvěry z Raiffeisenbank.

Vlastníte jak pozemek, tak stavbu?

Bohužel ani v případě, že vlastníte jak pozemek, tak stavbu, se vám komplikace nemusejí vyhnout. Záleží na tom, čím zastavujete úvěr. „V případě, že se bude zástava vztahovat na pozemek i na dům, neměl by být s poskytnutím úvěru problém. Pokud ale chcete pro první čerpání zastavit jen pozemek a pro další čerpání počítáte s tím, že zastavíte rozestavěný objekt, musí být vaše rozestavěná stavba do konce roku 2013 zapsána do katastru, jinak bude čerpání úvěru ohroženo,“ uvádí Jan Bureš.

Týká se to i vás?

Říkáte si, že se vás tyto případy netýkají, protože pozemek a dům vlastníte spolu s manželem nebo manželkou? I takovéto vlastnictví může být ze zákona problematické. O odlišného vlastníka totiž půjde ve všech těchto případech:

	Majitel pozemku	Majitel stavby
1. situace	jeden z manželů	manželé v režimu společného jmění
2. situace	manželé v podílovém spoluvlastnictví	manželé v režimu společného jmění
3. situace	obec (stát)	fyzická osoba
4. situace	libovolný	developer s nájemní smlouvou nebo smlouvou o budoucí kupní smlouvěli>

Zdroj: interní materiály Raiffeisenbank

Co můžete udělat, abyste předešli případným komplikacím?

1. Sjednoťte vlastnictví pozemku a stavby – toto řešení se nabízí pro manžely a případně i pro osoby v rodinném vztahu.
2. Uzavřete řádnou nájemní smlouvu a případně ji doplňte smlouvou o smlouvě budoucí, kde se vlastník pozemku zaváže, že s vámi v roce 2014 uzavře smlouvu o právu stavby. Tuto smlouvu totiž není vhodné uzavírat ještě v roce 2013, jelikož zde hrozí riziko neplatnosti.
3. Snažte se dostavět stavbu do konce roku alespoň do fáze rozestavěnosti (tedy do výše 1. nadzemního podlaží) a stavbu nechte jako rozestavěnou v tomto roce zapsat do katastru. Ihned poté k ní zřiďte zástavní právo.
4. Pokud stavbu do katastru nestihnete zapsat, zajistěte si alespoň dostatečnou dokumentaci o stavu rozestavěnosti stavby k 31. 12. 2013.

Jestliže si nejste jisti svojí konkrétní situací, nebo máte-li jakékoliv pochybnosti, navštivte svého bankovního poradce. Čím dříve tak učiníte, tím lépe, jelikož budete mít dostatek času na zařízení všech nezbytných opatření.

Tisková zpráva AMI Communications, Autor: Jarmila Fialová

---

Přidat komentář

[Nahoru ↑]

Čtěte také...